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樓市放大招!3~4折,深圳再創全國第一(201911)

2019-11-04 10:42:06

今天(10月22日),深圳市規土委掛出了一份《深圳市地價測算規則》,規定全市將全面實行標定地價方法,掀起了市場熱議。
所謂標定地價,就是標定住宅、商業、辦公、工業四種用途土地權利市場價格,一地一價格。以后所有的建設用地,都得按照這個標定地價來計算。
本次標定地價是以標準宗地為單位,以2018年4月1日為估價期日,分為住宅、商業、辦公、工業等四種用途,土地使用期限按住宅70年、商業40年、辦公40年、工業30年,在現狀開發利用、正常市場條件下的土地權利價格。
圖上所標定的,是深圳全市四類土地所標定的平均價,各區以這個為參考又標定了一個價格。如下圖。
在此文件發布之前,2013年深圳出臺了《深圳市宗地地價測算規則(試行)》,這份文件雖然發揮了地價政策對深圳城市發展特別是產業結構調整的支持力度,但在實施過程中,存在“寫字樓招商基準地價”和“宗地底價評估”兩套標準,造成了一定程度上土地市場的混亂。
今天發布的文件,就是要告訴所有人,深圳要率全國之先,全面應用標定地價,統一地價管理體系,告別“基準地價”和“宗地地價評估”兩套地價標準,邁入“標定地價”單軌制。
在地價標準上,深圳建立了以標定地價為核心的“一套市場地價標準”,今后將通過定期更新,確保標定地價及時、準確地反映市場價格水平;
在地價管理上,將新出讓用地、城市更新、棚戶區改造、土地整備等涉及的各類地價測算規則,全部整合到《深圳市地價測算規則》中,實現了“一個測算規則”。
換成能看得懂的話就是,標定地價就是將之前不統一的價格變為統一,穩定土地價格,也方便計算。
這與之前深圳推出的房地產二級市場“三價歸一”類似。二手房交易過程中,有多個價格,一個是實際成交價,還有一個為規避稅收的交易備案價,還有一個是房管局為征收所做的評估價,銀行給予貸款時,也會有一個自己的評估價。
今天的文件,強調的也是這回事,只不過去年強調的是房屋價格,今年強調的是土地價格。
原來安居型商品房用地的售價是市場價格的6-7折,新政后將是市場價的3-4折,目的是鼓勵市場主體建設安居型商品房和人才房等。同時也鼓勵社會機構參與其中,建設初始成本降低。
安居房是政策性住房的一種,售價比商品房便宜不少,基本是市場價的一半,正因如此深圳市此前標定安居房地價的時候,根據售價也打了折扣,是商品房地價的6~7折。
而在標定地價新政下,折扣力度還將增加,可以降至3~4折,這意味著安居房價格還能壓縮不少,此舉是深圳市政府對民間的一個巨大讓利。
為什么這么說?因為按照深圳“二次房改”規定,到2035年,深圳將新政住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類保障性住房總量將不少于100萬套。
政策性住房的比例占新房供應量的60%,商品房只占40%,這是深圳用實深圳租寫字樓際行動對“房住不炒”最大的支持。
這還不夠,深圳今天再出重拳,降低政策性住房土地價格,進一步壓縮政策性住房建設成本,壓低政策性住房的價格,降低深圳市民的居住成本。
本號強調過多次,限購、限價、限售降不了房價,唯一有效降低房價的方法,就是地方政府讓利民間,降低土地出售價格,大量供應廉價土地,房價自然能夠止漲。
但絕大多數城市仍較為依賴土地財政,深圳是為數不多的已經徹底擺脫土地財政的城市,正因如此,深圳才能大筆一揮,降低政策性住房土地價格。
降低安居房土地價格,目的是穩定深圳居住成本,而穩定居住成本,其終極目的是繼續做強深圳的人才競爭力,維持深圳獨占鰲頭的人口爭奪優勢。
深圳已經被管理層定位為“雙范”城市,即中國特色社會主義先行示范區和創建社會主義現代化強國的城市范例。
對于深圳來說,這既是管理層對深圳過去四十年建設成果的肯定,也是對未來發展的希冀。
對于深圳這樣一個空間局促,房價高昂的城市,如何才能吸引留住人才?雖說目前深圳的人口吸引力仍是全國最強,若任房價發展下去,高房價必然會引發擠出效應。
過去,深圳可以依靠650萬套城中村住房,維持買不起房只能租住城中村的1500萬人的居住需求,但深圳常住人口最近幾年以50萬的增量流入,城中村的居住正在趨向飽和,要留住更多的人才,只能是:
擬招聘區教育局下屬公辦高中、初中、小學各學科在編教師約400人,年薪本科生26萬+,研究生28萬+,五險一金,全日制博士獎勵20萬,優秀畢業生獎勵3-8萬,優先申請人才住房、長租公寓;全年帶薪休假165天+。
重賞之下,必有勇夫。統計最后的報名參加考試的人數達3.5萬,相當于71個人搶一個職位。
北京師范大學54人、北京大學48人、清華大學28人、東北師范大學27人、華中師范大學24人、武漢大學22人、華東師范大學21人、中山大學16人、中國人民大學15人、廈門大學15人、香港中文大學15人、華南師范大學15人。
這么多名校學子來參加競選,深圳給出的30萬年薪的誠意,功不可沒,而且還可以優選申請政策性住房。
高薪的同時,深圳又進一步通過讓利的方式,降低安居房土地售價,降低住房成本,進一步穩住深圳的人才吸引力。
從深圳的經驗可以看到,無論過去還是未來,想要留住人才、吸引人才,就需要拿出的最大誠意,這最大的誠意,就是讓利民間。
過去深圳市政府讓利城中村,相當于市政府向民間讓利10萬億元,容納了1500萬人,才有如今的深圳。
如今,深圳市政府又以讓利的方式,吸引更多內地人才南下,為打造“雙范”城市做準備。
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